Хаты ваши — будут?…

Что творится вокруг многоквартирных жилых домов и к чему все идет? Не грозят ли перемены утратой собственниками квартир и нежилых помещений их имущества?.. —  закономерные вопросы  самого заинтересованного лица – собственника жилья. С ним можно не соглашаться в чем-то, но в целом, видимо, риск все же существует.
    
 В последнее время усиленно лоббируются различные законодательные проекты, в которых  фигурирует  термин «управление»  многоквартирными жилыми домами (далее – домами, дом). В быту можно сколько угодно манипулировать словами, но в правовом отношении каждое слово, тем более правовой термин и понятие, имеет особую силу. Оно создает   правовые последствия —  возникновение того или иного права и обязанности, порядка действий, ответственности и прочие. Как минимум применяемое понятие должно точно соответствовать фактическим отношениям и действиям. Выполняется ли это требование при употреблении слова «управление»?

 
     Кому что нужно

«Управление» означает принятие решений, исполнение которых является обязательным.  Обязательным для кого? В данном случае — для собственников помещений в доме. Но, позвольте, весь дом «с головы до ног» — от крыши до последнего винтика в подвале это имущество собственников квартир, частная собственность. Только они имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться им. Причем своей волей и в угоду своим интересам, то есть только они имеют право  решать что нужно, что и как делать. Значит можно считать, что в целом применение понятия «управление домом»  ограничивает и ущемляет право частной собственности.

К сожалению, в абсолютном большинстве случаев собственники не осуществляют свои права в рамках действующих ТЧСЖ. К тому же они не специалисты, чтобы следить за состоянием общего имущества и принимать своевременные меры для содержания его в надлежащем состоянии  (страдают этим и руководства товариществ). Но это не означает, что нужно все ставить с ног на голову и тем более отказываться от ТЧСЖ.  
  
   Посмотрим о чем  нужно говорить

Разумеется, что никак не о том, что и как делать с жилыми и нежилыми помещениями, которые являются отдельной, индивидуальной собственностью. Решения в отношении помещения может принимать только лично его собственник и  вмешательство здесь будет грубейшим  недопустимым нарушением права частной собственности.

Другое дело общее имущество – все то, чем пользуются собственники больше чем одного помещения и что в правовом определении является принадлежностью главной вещи – помещений. Хочешь, не хочешь, но все без исключения собственники в доме  обязаны участвовать в его содержании, то есть в обеспечении его сохранности, надлежащих технического, санитарного и эстетического состояния.
Поскольку же  они не могут сами проводить необходимые работы, то им нужны услуги по профилактическому и сезонному обслуживанию и ремонту общего(!) имущества. Услуги по договорам ТЧСЖ со специализированной обслуживающей организацией (предприятием, фирмой и т.п.).
 
Вывод  однозначный: существу отношений, интересам собственников и нормам законодательства соответствует применение понятия «обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах», но никак не «управление домами». Соответствующие организации должны именоваться  обслуживающими, а не  управляющими.
 
   Почему еще опасно применение термина «управление»?

Во-первых, управлять можно действиями граждан и процессами. Действия граждан управляются ими самими и государственными органами управления. И  все. Стоит только некую обслуживающую организацию (частную или государственную) назвать «управляющей», как она моментально начнет командовать и распоряжаться действиями собственников домов. Те же ТЧСЖ, не будучи «управленцами», и то проявляют такую тенденцию, так что уж говорить об «управляющей»  компании!

Во-вторых, процесс, которым нужно управлять это обслуживание и ремонт общего имущества, которые  осуществляют работники самой организации. Значит это  вопрос внутреннего управления в организации, а не «управления домом».

В-третьих, управление имуществом означает передачу этого имущества управляющей организации и закрепление имущества за ней. Ну как тут пройти мимо и не попытаться «наложить на него лапу»?.. Но общее имущество в доме не может передаваться кому-либо отдельно от помещений, это просто запрещено законодательством!  

Значит можно  этим оправдывать  стремление заполучить  к себе целиком дома, лоббируя порядок «управления» домами, а не «обслуживания» их. Зачем? – Для того чтобы потом искать в законодательстве лазейки, по-своему толковать его нормы, проталкивать новые его акты с целью обязать собственника в доме отвечать его квартирой или нежилым помещением  по обязательствам перед «управляющей компанией» или какой там еще управляющей организации. Чтобы, например, за кредит, взятый организацией «на нужды дома» (смешно, не правда ли?) расплачивался собственник по всей строгости закона. Вплоть до потери собственником квартиры или нежилого помещения… 
 
   Что делать?

Менять ситуацию с состоянием домов безусловно надо. Но так, чтобы реформы никоим образом  не ограничивали и не ущемляли права и интересы их собственников и не подвергали их риску утраты имущества. А значит изначально надо:
— отказаться даже от разговоров об «управлении» домами любыми лицами сторонними по отношению к их собственникам и речь вести об «обслуживании»,
— ввести законодательные акты дополнительно гарантирующие защиту собственников домов  от потери их жилищного имущества,
— не отказываться от ТЧСЖ, а исправить недочеты законодательства о них,
— установить строжайший надзор за соблюдением законодательства в жилищной сфере.

Самое же важное во всех этих делах и реформах – во главу угла поставить право частной собственности и с порога отметать любые попытки как-то обойти или ущемить его. Иначе коррупция в жилищной сфере разрастется до степени угрозы внутренней безопасности государства. Только представьте себе вероятность такого: тысячи сегодняшних собственники квартир, а завтра бездомных на улицах… Это не говоря уже об отношении возможных инвесторов, да и всей мировой общественности  к нарушению священного для них права частной собственности.
 
   А если все-таки «управление»?

В крайнем случае, если найдутся неотразимые правовые и логические обоснования для применения термина «управление» по отношению к домам, то надо поначалу:
 — ввести специальное понятие «жилищное управление» и дать ему совершенно четкое определение, которое устранит для собственников помещений в домах любой риск ущемления его права частной собственности и утраты имущества,
 — разработать и принять закон об имущественном управлении (менеджменте). устанавливающий  требования к профессионализму и материальному состоянию управляющего лица, ответственность его, лицензирование его деятельности и другие требования, обеспечивающие надлежащее качество деятельности,
  — наложить законодательно запрет на то, чтобы управляющее лицо хотя бы в малой мере отвечало по своим обязательствам имуществом переданным ему в управление.
 
P.S. Очень хотелось бы узнать, что думают о происходящем  депутаты, которым избиратели доверили и поручили защищать их права и интересы? Что думают Минюст, прокуратура?..
 
 
   Валерий Стаховский