Узбекистан. Здесь нет «права на воздух»

Узбекистан сегодня сталкивается с большими сложностями застройки, сохранения исторических зданий и развития городов. Отсутствие генерального плана, точечные застройки, непрозрачная система выдачи разрешения на строительство зданий и нарушение градостроительных норм – все это ведет к нагрузке на коммуникации — водопровод, электро- и газоснабжение, парковки и другую инфраструктуру городов и, как следствие к ухудшению уровня жизни населения в целом. Архитектор-урбанист Анвар Мухамеджанов рассказывает, что такое «право на воздух» и как внедрение данного инструмента в Узбекистане может улучшить ситуацию в градостроительстве, сохранить исторические здания и сделать жизнь горожан лучше

Как на Ташкент влияет урбанизация

На сегодняшний день Ташкент сохраняет высокие темпы урбанизации, полноценно превращаясь в финансовый центр страны.

В прошлом Ташкент был индустриальным городом с советской системой городского планирования, где с экономической точки зрения плотность и высотность застройки города напрямую зависела от производимых индустрией товаров. Соответственно, нагрузки на городскую инфраструктуру подсчитывались исходя из таких факторов как объём производства и плотность населения, которое и обслуживало это производство.

Однако, нынешняя урбанизация, обусловленная высокой плотностью населения, увеличила нагрузку на инфраструктуру города, тогда как механизмы ее эффективного финансирования и контроля не были своевременно внедрены. В итоге мы имеем веерные отключения электроэнергии, горячей воды, отсутствие парковок в густо застроенном центре столицы и несоразмерное удорожание жизни в городе.

Что делать

Нынешние темпы стратегически не спланированной урбанизации вызывают недовольство жителей крупных городов во всем мире. Поэтому для того чтобы создать более устойчивое развитие городов, государства развитых стран внедрили продажу прав на высотное строительство, перекладывая расходы на развитие инфраструктуры на застройщиков.

Как это работает: городская администрация устанавливает допустимую высоту здания, но застройщик может выкупить право на застройку за каждый последующий метр высоты – вся информация прозрачная и доступна для любого человека.

Рисунок № 1 показывает, как работает данный механизм.

Рис. 1. Механизм продажи «прав на воздух»

Используя этот механизм во время продажи или сдачи в аренду определенного участка земли, хокимият может также совершать сделку вместе с правом на высотную застройку, цена которого должна быть совместно подсчитана городскими экономистами и инженерами.

Это может быть сделано вокруг транзитных узлов, таких как станции метро, вокзалы, где застройщик также будет вкладываться в строительство станций, так как и стоимость его недвижимости будет расти благодаря новому строительству станции.

В соответствии со специальным соглашением хокимияты могут начать продавать права на застройку зданий с более высокой плотностью и высотой, которые выше указанных пределов правил землепользования.

Такие сделки помогут четко увязать возросший рыночный спрос от нормативных изменений с инвестициями, а также финансированием транзитной инфраструктуры.

Помимо получения прямых доходов от создания и совместного использования земли с более высокой стоимостью, город может также получить более постоянные долгосрочные доходы не только от пассажиропотока, но и от новых магазинов, гаражей, жилых домов и общественных мест вокруг станций.

Кроме того, данный механизм будет работать и в некоторых исторических городах Узбекистана, таких как Самарканд, Бухара. К примеру, можно выкупать права на высотную застройку с архитектурных памятников и продавать их в стратегически спланированных деловых центрах.

Выручку с продажи можно использовать как на поддержание этих же архитектурных достопримечательностей, так и на развитие инфраструктуры города.

В поисках оптимального решения, мэрии городов многих стран разработали ряд инструментов, для контроля рыночных сбоев в застройке города. Вот как работает «право на воздух» на примере Рио-де-Жанейро и Нью-Йорка.

Рио-де-Жанейро

В Рио-де-Жанейро частный землевладелец не может свободно построить здание желаемой высоты на своем участке, если оно превышает определенную долю площади застройки к площади участка. Если высота здания превышает данное условие, владельцу приходится выкупать у мэрии за внушительную сумму право на высотную застройку.

Таким образом владельцы зданий вносят вклад в расходы на переустройство городской инфраструктуры пропорционально обьему, превышающему допустимый высотный предел. В Бразилии эти права реализуются в качестве сертификатов на аукционе, с привязкой только к определенным районам города, где уже подсчитана общая нагрузка инфраструктуры. После продажи этих сертификатов, мэрии используют эти деньги на обновление инфраструктуры города. Это в свою очередь мотивирует частные инвестиции приспосабливаться к желаемым изменениям в развитии городской политики.

…. как в Нью-Йорке

В Нью-Йорке городская администрация пыталась применить право продаж на высотное строительство для застройки и перепланировки города, чаще всего вокруг крупных транзитных узлов. Эта программа была изначально разработана для сохранения исторических зданий. Например, владельцу данной собственности была запрещена реконструкция и достройка дополнительных этажей. Чтобы как-то компенсировать владельцу здания убытки с упущенных доходов, правительство разрешило ему продавать неиспользованое «право на воздух» от данного здания для соседних участков. В свою очередь, покупатель этих прав платил владельцу деньги по рыночной стоимости и надстраивал дополнительные этажи уже на своем участке.

Рисунок №2. Архитектурная достопримечательность города и высотное здание по соседству

«Право на воздух» как инструмент практикуется во многих странах мира. Однако внедрение данного механизма на законодательном уровне в Узбекистане требует грамотного, тщательно продуманного подхода. Предварительно, перед адаптацией этого инструмента на местном рынке, необходимо провести экономические исследования и создать прозрачность продажи и использования полученных денег на модернизацию инфраструктуры города. Это позволит улучшить жизнь горожан, сохранить исторические здания, способствовать прозрачности бюджета городов.

Анвар Мухамеджанов,
архитектор-урбанист, стипендиат Азиатского Банка Развития, магистр Токийского Университета, специалист в области международного развития
и регионального планирования

Фото на главной: Манхэттен, Нью-Йорк