О городской плотности и «коэффициенте площади пола» в градостроительстве

Плотность является важной составляющей города, будь это плотность застройки, либо плотность проживающих в нем людей. Без наличия генпланов с поправкой на рост населения, многие города Узбекистана начинают испытывать большие нагрузки на инфраструктуру, школы, детские сады, больницы и пожарные депо. Развитие городов становится все труднее спрогнозировать и, как следствие, хаотичное повышение плотности начинает отрицательно влиять как на экономику города, так и на его безопасность в целом. Урбанист Анвар Мухамеджанов рассказывает о зарубежном рыночном механизме контроля плотности называемом «коэффициентом площади пола».

«Коэффициент площади пола», который за рубежом также называется FAR (Floor Area Ratio), обозначает соотношение между площадью участка, на котором располагается здание, и площадью этажей здания. Более высокий коэффициент площади пола подразумевает более плотную застройку участка. Необходимая плотность коэффициента определяется муниципалитетами, и различается от одного населенного пункта к другому.

Соотношение площади пола определяется по формуле:

Коэффициент площади пола (КПп) = Общая площадь здания / Общая площадь участка

Целью создания данного инструмента в 1961 году на примере Нью-Йорка заключалось недопущение загораживания света и воздуха от высоких зданий благодаря контролю размера зданий путем регулирования их высоты и требований к отступам. Здания, построенные до 1961 года, часто имели слишком большие коэффициенты площади пола. Например, Эмпайр-стейт-билдинг,  имеет FAR 25, благодаря чему его владельцы много зарабатывают через арендную плату. В Японии, данный коэффициент был принят в 1970 году. Он также существует и в Индии.

Коэффициент площади пола обычно используется местными органами власти для разделения земельных площадей на зоны для ограничения плотности городского населения и планирования городской экономики. Поэтому, «КПп» не только помогает ограничивать плотность застройки, но также и ограничивает количество людей, находящихся в здании. Это в свою очередь, помогает спрогнозировать необходимые нагрузки на транспорт, городскую и социальную инфраструктуры, а также помогает спрогнозировать создание рабочих мест.

Давайте предположим, что «КПп» определенного участка земли равно 1, как на рисунке выше. Из этого следует, что площадь всех этажей здания, расположенном на данном участке не должна превышать площади участка. Следовательно, если площадь участка составляет 1000 м.2, то общая площадь этажей всей постройки не должна превышать 1000 м.2. Архитекторам разрешено планировать использование допустимой площади как в виде одноэтажного здания на всю площадь участка, так, например и в виде двухэтажного, или даже 4-этажного здания.

Благодаря этому можно добиться более гибких подходов к правилам зонирования участка, освободив больше открытых и озелененных пространств. Площади гаражей, шахт лифтов и подвалов не учитываются при расчете «коэффициента площади пола».

Сверхнормативная вместимость (например, если владелец захочет построить повыше), негативно отразится как на участке владельца, так и на соседних участках, создавая дополнительную нагрузку на соседние здания. Поэтому для данной концепции вводится так называемый «коэффициент безопасной нагрузки». На него влияют такие факторы как плотность населения, строительство, характер использования земли. Благодаря этим факторам «коэффициент безопасной нагрузки» может напрямую повлиять на «коэффициент площади пола», поскольку для сельскохозяйственных, жилых и промышленных участков «коэффициент безопасной нагрузки» различен. Местные органы власти должны сами установить правила и ограничения для создания «коэффициента площади пола».

«Коэффициент площади пола» оказывает большое влияние на формирование стоимости земли, и как следствие городской экономики. Чем выше допустимое значение «КПп», тем дороже оценивается стоимость земли. Застройщики всегда заинтересованы в увеличении «КПп», чтобы больше заработать за счет больших продаж площадей и, как следствие, снижения затрат на проект. С другой стороны, низкое значение «КПп» сдерживает рост города.

Поэтому, в данной концепции, если увеличивается значение «КПп» для определенного района, цена на всю собственность, расположенную в нем, автоматически растет в цене потому, что там образуется больше места для размещения жителей.

Таким образом, к положительным сторонам «коэффициента площади пола» можно отнести:

• Возможность лучшего контроля открытых пространств участка по отношению к застроенной площади;
• Возможность упрощенного решения по созданию очертания города (например, размещения высотных и производственных зданий с учетом розы ветров);
• Возможность контроля устойчивого развития всего города через его сбалансированный и запланированный рост.

К отрицательным сторонам «КПп» можно отнести:

• Цену: данная модель в основном используется в крупных современных мегаполисах, где людям с небольшим доходом будет сложно приобрести землю и построить здание на дорогом участке.
• Компетентность кадров: разработка «КПп» требует найма узкоспециализированных кадров (например, урбан–экономистов, урбанистов-аналитиков, урбанистов-инженеров). Это означает, что данную экономическую модель города не смогут использовать не подготовленные чиновники.
• Данный метод не желателен для небольших построек и, в основном, применяется для формирования бизнес точек притяжения, например размещения высотных зданий и больших общественных площадей.

На сегодняшний день в Узбекистане и других странах СНГ существуют СНиПы, помогающие регулировать высотность и плотность города. Однако большинство из них (например, в Узбекистане), распространяются на многоквартирные дома вплоть до 16 этажей. Все, что выше 16 этажей требует специального обоснования и разрешения Минстроя. Также в местных градостроительных нормах хоть и существует понятие «расчетной плотности жилого фонда» для микрорайона, однако отсутствуют понятия с поправкой на рост населения для расчета, например, расчетной плотности административных, либо производственных зданий.

Это актуальный вопрос, ведь на сегодняшний день современные крупные города имеют иную экономическую структуру и не заканчиваются микрорайонами: они включают центральные деловые районы (Central Business Districts – CBD), увеселительные районы, «производственные города-спутники», которые обслуживают очень большое количество мигрирующего населения и имеют собственную расчетную плотность. Ежедневно большое количество людей совершает поездки туда и обратно и для контроля потока муниципалитеты используют «коэффициенты площади пола» и продажу «прав на высотное строительство», о котором я писал раннее.

Несмотря на то, что хоть Узбекистан и взял курс к урбанизации относительно недавно, население уже начинает сталкиваться с негативными последствиями. Урбанизация, несомненно, является важной реформой для экономического развития городов. Однако она требует ряда действий по смягчению негативных последствий для населения. В связи с этим, необходимо как можно быстрее разработать генеральные планы и обновить градостроительные нормы с поправкой на рост населения, чтобы города развивались устойчиво и в интересах каждого жителя.

Анвар Мухамеджанов,
архитектор-урбанист, стипендиат Азиатского банка развития, магистр Токийского университета, специалист в области международного развития и регионального планирования