Как Узбекистану достичь устойчивой урбанизации

Несмотря на бурные темпы строительства и приток иностранных инвестиций, в Узбекистане все также отсутствуют обновленные градостроительные нормы, генеральные планы и стратегии развития городов. В итоге города хаотично застраиваются, что приводит к разногласиям между народом, строительными компаниями и правительством. Архитектор-урбанист Анвар Мухамеджанов рассказывает еще о нескольких механизмах урбанизации азиатских городов и рассуждает об устойчивых перспективах урбанизации Узбекистана.

Планирование – всему голова

Согласно примерам, которые жители крупных городов Узбекистана видят сегодня, шаги по активизации урбанизации, принятые правительством в 2019 году, оказались не приспособлены для устойчивого развития страны. Не были обновлены градостроительные нормы с учетом урбанизации, не был подготовлен генеральный план развития столицы до ее застройки, отсутствуют устойчивые инструменты регулирования урбанизации и четкое видение развития городов. Все это напоминает строительство жилого дома за чужой счет при отсутствии архитектурного проекта.

Поэтому, чтобы сделать города в Узбекистане более устойчивыми к глобальным экономическим и экологическим переменам, необходимо начинать градостроительные исследования, подключить ведущих международных экспертов и начать со стратегического планирования развития городов.

В качестве примера можно начать с нового плана зонирования и застройки Ташкента с грамотной привязкой к существующей транспортной инфраструктуре. Это в свою очередь будет стимулировать Ташкент стать экономически более выгодным, комфортным и чистым. Далее, внутри новой запланированной территории для застройки, девелоперы могли бы начать самостоятельно разрабатывать детальные планы.

В тоже время, если следовать городской политике компактного города и своевременно внедрить китайские и японские градостроительные инструменты развития, можно будет избежать коррупции в сфере землепользования, застройки парков и автостоянок. Концепция компактного города характеризуется относительно высокой плотностью застройки и смешанными видами землепользования.

Мировой опыт также показывает, что при отсутствии генплана застройки и наличии рыночных сбоев происходит социальное расслоение общества и чрезмерное разрастание города. Это может привести к дополнительной налоговой нагрузке на население и увеличению преступности. Поэтому, чтобы получить выгоду от урбанизации, необходимо разработать ясную стратегию развития города, взяв его застройку под контроль. Ниже мы рассмотрим успешные примеры урбанизации Гонконга и Токио.

Городское чудо Гонконга

«Гонконг один из азиатских городов глобального уровня с урбанизацией, приносящей колоссальную прибыль в бюджет правительства за счет общественного транзитного транспорта».

Успех Гонконга достигнут благодаря программе «железные дороги плюс собственность», которая управляется компанией MRT Corporation Limited. Окупаемость инвестиций в железнодорожную сеть, ее поддержку и использование здесь достигнуто благодаря механизму ценового захвата земли. Здесь реализуется право на застройку государственной земли и сдачи некоторых ее частей (что рядом со станцией метро и выше уровня земли) в лизинг частным компаниям.

Изначально перед застройкой Гонконга вместо одного генерального плана, правительство внедрило два разных плана: общий план зонирования и стратегический план с разрешением на застройку. Оба плана были разработаны местным Департаментом планирования для градостроительного совета Гонконга.

Обязанности  последнего включали выбор наиболее оптимального решения с акцентом на здоровье, безопасность, удобства и общее благосостояние общества. На рисунке ниже предоставлен механизм  программы «железные дороги плюс собственность».

Рисунок №1. Механизм программы «Железные дороги плюс собственность».

По этой программе частный застройщик берет землю в лизинг сроком на 50 лет через прозрачные общественные аукционы. Однако для государственной компании MRT (как видно на схеме выше) государство выделяет землю по цене до будущей рыночной стоимости. В то время как другие страны целиком продают право на застройку частным компаниям, данный инструмент сохраняет возможность контролировать хаотичную застройку вокруг станций метро и соблюдать интересы общества.

Сегодня более половины прибыли компании MRT поступает из деятельности в сфере крупной недвижимости вокруг станций метро и из долгосрочного управления активами.

Как в Токио?

Токио является самым большим метрополисом в мире. Это глобальный деловой, культурный и развлекательный центр Азии. По прогнозам, Токио сохранит за собой позиции крупнейшего метрополиса с населением 38.6 млн. к 2025 году.

«Подобного успеха урбанизации невозможно было бы  достигнуть без четкого плана развития столичного региона и прочных партнерских отношений».

Однако, в отличии от китайской централизованной системы городского развития, философия японской системы градостроительства предполагает минимальное государственное вмешательство и поддержку безусловных прав на частную собственность. Здесь компактная градостроительная политика с акцентом на железные дороги сыграла важную роль в создании устойчивой и экономной стратегии.

Рисунок №2. Схема городской перестройки в Японии.

По той причине, что японское правительство не может забрать частную собственность для «государственных нужд», железнодорожным компаниям, застройщикам и прочим заинтересованным лицам приходится договариваться с частным лицом, чтобы выкупить землю со следующими условиями, показанными на рисунке выше.

Как видно из этой схемы, когда застройщик приходит договариваться с частниками о планах застройки их территории, они также имеют право получить жилье на том же месте соразмерно их жилой площади. Кроме того, застройщик также выкупает у мэрии право на высотное строительство взамен инвестиций в метро. Государство в свою очередь, поощряет данную градостроительную политику и выплачивает субсидии железнодорожной компании и застройщику, поддерживая транзитно-ориентированное развитие города. Со временем эти субсидии возвращаются обратно и продолжают приносить прибыль в бюджет.

Узбекистан — это прекрасная многонациональная страна с красивой природой, добрыми и гостеприимными людьми, которые заслуживают лучшей жизни. Остается задаться вопросом, когда здесь начнут предприниматься попытки внедрить механизмы урбанизации успешных стран, которые могли бы содействовать устойчивому развитию не только городов, но и регионов страны.

Анвар Мухамеджанов,

архитектор-урбанист, стипендиат Азиатского банка развития, магистр Токийского университета, специалист в области международного развития и регионального планирования