Как война в Украине повлияла на рынок недвижимости Грузии

Российско-украинская война в Грузии кардинально изменила ситуацию на рынке недвижимости. Приезд тысяч граждан России и Беларуси особенно увеличил стоимость аренды квартир — по сравнению с этим периодом 2021 года стоимость месячной аренды подскочила на 210 процентов. Подорожала и продажа. Кто выиграл, а кто пострадал от этой ситуации и каковы прогнозы экспертов по недвижимости.

Сухой мост – место в Тбилиси, где вот уже несколько десятков лет традиционно собираются риелторы и их потенциальные клиенты. Люди встречаются здесь ежедневно, чтобы снять, сдать, продать или купить жилье. Здесь же обычно кипят обсуждения тенденций на грузинском рынке недвижимости.

Да, большинство людей сейчас пользуются популярными сайтами недвижимости и обращаются в соответствующие компании для покупки, продажи или аренды квартиры, но и здесь недостатка в клиентах нет.

«Цены растут каждый день. Помните, какая-то иммигрантка продавала квартиру на Шанидзе? Там цена за месяц выросла на десять тысяч долларов».

«Я позвонил одному из них, сказал, что у меня есть клиент, который готов заплатить 25 тысяч отступных, а он меня обругал, сказав, что ему нужно 52 тысячи. Недавно я продал квартиру такого же проекта в том же доме за 38 тысяч».

«С ума посходили, слишком дорого, они устанавливают нереальные цены».

«Эта женщина ищет квартиру для сына-студента и племянников за 300 долларов и не может найти, бедная».

«Даже не помню, когда сдавал квартиру грузинам, все русские, русские», — переговариваются между собой риелторы.

К «маклерской бирже» подходит русскоязычная пара.

С начала войны в Украине в Грузию въехали 1 миллион 45 тысяч 614 граждан России. Только в сентябре, после объявления Путиным мобилизации, в Грузию вошли 222 тысячи 274 россиянина.

Большинство из них покинули страну (сколько точно, неизвестно), хотя некоторые до сих пор остаются в Грузии.

«Я сдала квартиру в начале октября. Вечером, где-то около десяти или одиннадцати часов я опубликовала объявление, а уже утром, часов в девять ее уже сняли, причем на 200 долларов дороже», — рассказывает Нуца, владелица квартиры на улице Политковской в тбилисском районе ​​Сабуртало.

Жители России в основном ищут квартиру в аренду, однако, как говорят риелторы и на что указывают цифры, многие заинтересованы и в покупке.

Газета «Батумелеби» опубликовала данные Национального агентства государственного реестра, согласно которым с 1 марта по 12 октября 2022 года граждане России приобрели в Грузии 2 964 квартиры и 37,9 гектара земли.

Местные больше не могут платить за аренду

Русскоязычная пара подходит к бирже брокеров на Сухому мосту. Игорь и Лиза приехали в Грузию в сентябре. 31-летняя Лиза — архитектор, Игорь — специалист по коммуникациям, сейчас работает онлайн в российских компаниях. Пока у них не появится возможность работать удаленно, они планируют оставаться в Грузии.

В сентябре они сняли комнату в частном доме в центральном районе Вере. Обошлось это в тысячу долларов, хотя отдельной кухни у них нет и поэтому пара решила поменять квартиру.

Игорь рассказывает, что его друг из Москвы купил квартиру в Кобулети и переехал туда.

«Многие уже делают это. Сначала он тоже арендовал. Но если считать ежемесячные расходы, купить было дешевле, да и процесс покупки тоже простой. Он накопил немного денег и купил, потому что планирует остаться в Грузии. На этом этапе мы не сможем покупать — у нас нет денег, и мы не можем строить планы на будущее. Мы только пытаемся снять квартиру получше», — говорит он.

На биржу приходит молодая женщина:

«У кого есть квартира в аренду?», — спрашивает она, но вопрос остается без ответа.

«Были бы квартиры», — бормочет один из маклеров.

«Что, действительно нет квартир в аренду?», — с подозрением уточняет журналстка.

«Прямо сейчас и правда нет», — ответил один из риелторов.

«Это была грузинская клиентка на 500 лари, оно того не стоило», — поясняет другой.

Через некоторое время приезжают еще трое молодых людей, студенты. Раньше все трое снимали квартиры по отдельности, а теперь им придется делить аренду одной квартиры на троих.

«Мы много искали на сайтах, но цены ужасные, да и квартир нет».

«Мы из региона, из Кахети. Раньше квартиру в Тбилиси можно было найти за 300-400 лари [около $110-150], сейчас такие стоят не меньше тысячи. Квартира, которая стоила 500 лари, сейчас будет 1 500-2 000 лари [около $550 — 730]. Студентам не по карману, тем более что это не единственная статься расходов, есть еще плата за обучение, проезд, питание».

«Двое наших студентов бросают учебу, семья не может платить за квартиру. Мы тоже не уверены, что сможем найти квартиру с нашим бюджетом. Далеко не все владельцы пустят троих в одну квартиру. Мы даже не знаем, поместимся ли», — говорят они.

Агенты по недвижимости говорят, что если изначально аренда квартир дорожала только в центре, то сейчас цены выросли и на окраинах. Аренда квартиры в центре – это уже роскошь для граждан Грузии.

«Люди со средним достатком, имевшие нормальную работу, освободили свои квартиры в центре и переехали в пригороды, собственники повысили арендную плату. Но сейчас и в пригородах цены выросли», — рассказывает агент по недвижимости Гия.

Сколько стоит квартира в Тбилиси?

В сложной ситуации оказались и те, кто собирал деньги на покупку квартиры. Теперь из-за роста цен покупка недвижимости отложена на неопределенный срок.

У Татии Сесадзе был небольшой частный дом в Тбилиси, который она продала в начале года. План у нее был такой — накопит денег, немного добавит и к лету купит квартиру в строящемся доме. У Татии есть свой небольшой бизнес — интернет-магазин.

«С тех пор все настолько изменилось, что я просто не могу ничего найти. Я даже не могу продолжить собирать деньги. Купить невозможно, цены такие высокие. Уже нет жилья, которое стоило бы дешевле тысячи долларов за квадрат. Вы знаете, почему люди бегут за границу? Первая причина в том, что они хотят купить жилье и не могут себе этого позволить, у них не хватает дохода. Это связано с ростом цен и низкой заработной платой здесь. Грузин никогда не мог позволить себе купить жилье на свою зарплату. Сейчас тем более», — говорит Татиа.

Тенденция роста цен на рынке недвижимости прослеживается с начала пандемии. Однако рост цен не помешал продажам. Наоборот, увеличились как спрос, так и уровень продаж.

По данным брокерской исследовательской и инвестиционной компании TBC Capital, цена покупки недвижимости выросла на 28 процентов по сравнению с прошлым годом, и тенденция роста сохраняется.

Согласно исследованию этой компании, средняя цена продажи квадратного метра недвижимости в Тбилиси в октябре по сравнению с сентябрем увеличилась на 7,2 процента, а по сравнению с предыдущим годом — на 28 процентов и достигла 1 037 долларов за квадратный метр.

Что касается аренды, то ее стоимость в Тбилиси в октябре выросла на 120 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 24,9 процента по сравнению с сентябрем и составила 11,2 доллара за квадратный метр.

По мнению авторов исследования, на резкий рост цен в октябре 2022 года повлияла вторая волна мигрантов.

Всего в октябре по стране было продано четыре тысячи 52 квартиры, что на 34 процента превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

По информации TBC Capital, выставленная на продажу недвижимость в октябре больше всего подорожала в центральных районах столицы — Мтацминда и Сабуртало (на 38-35 процентов), а также в Надзаладеви — на 23 процента.

Что касается стоимости аренды, то в октябре больше всего (на 16-18 процентов) подорожали квартиры не в центре (где они и так стоили очень дорого), а в пригородах — Диди Дигоми, Глдани и Самгори.

Рост цен на рынке связан с несколькими факторами, говорит Гиорги Нижарадзе, старший научный сотрудник брокерской, исследовательской и инвестиционной компании TBC Capital:

«Во-первых, это подорожание стройматериалов. С начала пандемии индекс себестоимости строительства вырос на 15-20 процентов. Второй фактор – укрепление лари по отношению к доллару. За последние шесть месяцев курс лари укрепился на 10-15 процентов, и, согласно нашим исследованиям, обменный курс влияет на цену примерно на 50 процентов. Это означает, что укрепление лари увеличивает цену в долларах, а девальвация лари снижает цену в долларах, цена квартир в нашей стране указана в долларах, поэтому это имеет влияние».

Что касается миграции, то, как говорит Нижарадзе, въезд в страну россиян и белорусов на этом этапе оказал существенное влияние на рынок аренды – высокий спрос сделал цены на аренду дороже.

«Однако, что касается жилой недвижимости, то здесь миграция пока не оказала прямого влияния, потому что доля количества квартир, приобретаемых иностранцами, ниже доли аренды», — говорит он.

Согласно имеющейся статистике, в текущем году в Грузии было продано около 45 тысяч квартир. Если взять данные госреестра, согласно которым граждане России купили 2 964 квартиры, то получается, что только пять процентов продаж связаны непосредственно с миграцией.

Хотя, по текущим данным, мигранты меньше покупают квартиры и больше арендуют, это все же оказывает косвенное влияние на цены на недвижимость, говорит Каха Самкурашвили, старший научный сотрудник исследовательского отдела инвестиционного банка «Галт энд Таггарт».

«Высокий спрос и 75-процентное увеличение арендной платы сделали аренду прибыльной. Местные жители, которые могут себе это позволить, покупают квартиры, чтобы сдавать их мигрантам. Люди посчитали это хорошим периодом для роста своих доходов — они могут купить уже отремонтированную квартиру на вторичном рынке, а затем сдать ее русским мигрантам. Благодаря миграции недвижимость стала еще более интересным инвестиционным активом, поскольку арендная плата выросла настолько, что можно получать больше дохода от аренды».

Прогноз

Ситуация на рынке напрямую влияет как на потребителя, так и на экономику страны.

Покупка жилой недвижимости по-прежнему считается самым популярным и надежным способом накопления денег в Грузии. Соответственно, рост цен на этом рынке приводит к положительным ожиданиям владельцев недвижимости и увеличивает их благосостояние.

В свою очередь, увеличение спроса стимулирует расходы в сфере недвижимости, что также оказывает положительное влияние на экономику.

Рынок недвижимости также важен для финансовой стабильности страны, так как финансовый сектор представлен коммерческими банками, где кредиты обеспечены недвижимостью.

Специалисты по недвижимости не ожидают снижения цен на квартиры на рынке, говорит Гиорги Нижарадзе.

«Цена будет в какой-то степени зависеть от развития курса лари. Однако, поскольку этот курс определяется макропараметрами и не чрезмерно укрепляется или обесценивается, мы не ожидаем снижения цен в следующем году из-за обменного курса. Что касается арендной платы, то мы ожидаем, что к концу года она должна начать стабилизироваться, а в 2023-2024 годах снижаться».

Что касается стоимости аренды, то она будет связана с миграцией и сроками пребывания уже въехавших в страну россиян и белорусов.

На этот момент провести определенный анализ можно только путем опроса собственников и арендаторов, согласно которому иностранные граждане арендуют квартиры не менее полугода, а нередко и не менее года. Это означает, что они планируют остаться в Грузии на ближайшие 6-12 месяцев.