Россия-Украина уруши Грузиянинг кўчмас мулк бозорига қандай таъсир қилди

Россия-Украина уруши Грузиянинг кўчмас мулк бозоридаги вазиятни тубдан ўзгартирди. Россия ва Белоруссиядан минглаб фуқароларнинг келиши  айниқса квартираларни ижарага олиш нархини оширди – 2021 йилнинг шу даврига нисбатан ойлик ижара нархи 210 фоизга ошди. Сотиш нархлари ҳам ошди. Бу вазиятдан ким ғалаба қозонди ва ким зарар кўрди ва кўчмас мулк бўйича мутахассисларнинг прогнозлари қандай.

Қуруқ кўприк – Тбилисидаги риелторлар ва уларнинг потенциал мижозлари анъанавий тарзда бир неча ўн йиллар давомида йиғиладиган жой. Одамлар бу ерда ҳар куни уй-жойни ижарага олиш, ижарага бериш, сотиш ёки сотиб олиш учун учрашадилар. Грузия кўчмас мулк бозорида тенденциялари ҳақида мунозаралар, одатда, бу ерда айниқса жадал.

Ҳа, ҳозирда кўпчилик оммабоп кўчмас мулк веб-сайтларидан фойдаланиб, тегишли компаниялар билан боғланиб, квартира сотиб олиш, сотиш ёки ижарага олишади, лекин бу ерда ҳам мижозларда тақчиллик йўқ.

“Нархлар ҳар куни ошиб бормоқда. Шанидзеда квартира сотган қандайдир муҳожир аёлни эслайсизми? У ерда нарх бир ой ичида ўн минг долларга ошди”.

“Улардан бирига қўнғироқ қилиб, 25 минг товон пули тўлашга тайёр мижозим борлигини айтдим, у 52 минг пул керак, деб танбеҳ берди. Яқинда ўша бинодаги худди шундай лойиҳадаги квартирани 38 мингга сотдим”.

“Ҳаммаси жиннй бўлди, бу жуда қиммат, улар ҳақиқий бўлмаган нархларни қўйишмоқда.”

“Бу аёл ўзининг талаба ўғли ва жиянлари учун 300 долларга квартира қидирмоқда ва уни топа олмаяпти, бечора.”

 “Мен грузинларга квартирани ижарага берганимни эслай ҳам олмайман, барчасини русларга, русларга ” – дейишмоқда ўзаро мулоқотда риелтерлар.

 “Брокерлик биржага”га рус тилида сўзлашувчи эр-хотин яқинлашди.

Украинада уруш бошланганидан буён Грузияга 1 миллион 45 минг 614 нафар Россия фуқароси кирган. Биргина сентябрь ойида Путин сафарбарлик эълон қилганидан кейин 222 минг 274 рус Грузияга кирди.

Уларнинг аксарияти мамлакатни тарк этган (аниқ рақамлар номаълум), баъзилари ҳали ҳам Грузияда қолмоқда.

“Октябр ойининг бошида квартирани ижарага бердим. Кечқурун, тахминан, соат ўн-ўн бирларда мен эълон чиқардим ва эрталаб соат тўққизларда у аллақачон 200 долларга қимматроқ ижарага олинди, – дейди Нутса, Тбилисининг Сабуртало туманидаги Политковская кўчасидаги квартира эгаси.

Россия аҳолиси асосан ижарага квартира қидирмоқда, аммо риелторлар айтганидек ва рақамлар кўрсатганидек, кўпчилик сотиб олишга қизиқиш билдирмоқда.

Батумелеби газетаси Давлат реэстри миллий агентлиги маълумотларини эълон қилди, унга кўра 2022 йил 1 мартдан 12 октябргача Россия фуқаролари Грузиядан 2964 та квартира ва 37,9 гектар ер сотиб олган.

Маҳаллий аҳоли энди ижара тўлай олмайди

Рус тилида сўзлашувчи эр-хотин Қуруқ кўприкдаги брокер биржасига яқинлашди. Игор ва Лиза сентябрь ойида Грузияга келишган. 31 ёшли Лиза архитектор, Игор алоқа бўйича мутахассис, ҳозирда рус компанияларида онлайн ишламоқда. Улар масофадан туриб ишлаш имконига эга бўлмагунча, Грузияда қолишни режалаштирган.

Сентябр ойида улар марказдаги Вере туманидаги хусусий уйда хонани ижарага олишган. Бу минг доллар туради, гарчи уларнинг алоҳида ошхонаси йўқ ва шунинг учун эр-хотин квартирани ижарага о;ишни қарор қилишди.

Игорнинг сўзларига кўра, унинг Москвадаги дўсти Кобулетида квартира сотиб олган ва у эрга кўчиб кетган.

“Кўпчилик аллақачон шундай қилмоқда. Аввалига у ҳам ижарага олди. Аммо ойлик харажатларни ҳисобга олсангиз, уни сотиб олиш арзонроқ эди ва сотиб олиш жараёни ҳам оддий эди. У бир оз пул йиғди ва уни сотиб олди, чунки у Грузияда қолишни режалаштирмоқда. Ушбу босқичда биз сотиб ололмаймиз – бизда пул йўқ ва келажак учун режалар туза олмаймиз. Биз шунчаки яхшироқ квартира олишга ҳаракат қиляпмиз, – дейди у.

Биржага ёш аёл келди:

“Кимнинг ижарага квартираси бор?” – деб сўрайди у, аммо савол жавобсиз қолди.

“Квартиралар бўлса эди”, деб ғўлдиради брокерлардан бири.

“Ҳақиқатан ҳам ижарага бериладиган квартиралар йўқми?”, – дея аниқлик киритади журналист шубҳа билан.

“Аслида ҳозир ҳақиқатан ҳам йўқ”, – деб жавоб берди риелторлардан бири.

“Бу 500 лари тўламоқчи бўлган грузин мижози эди, бу арзимас пул”, – деб тушунтирди бошқаси.

Орадан бир оз вақт ўтгач, яна учта ёш, талабалар келишди. Илгари учта квартира алоҳида-алоҳида ижарага олинган бўлса, энди улар битта квартиранинг ижарасини учалови ўртасида бўлишишлари керак.

“Биз веб-сайтларни кўп қидирдик, лекин нархлар даҳшатли ва квартиралар йўқ.”

“Биз минтақаданмиз, Кахетиданмиз. Илгари, Тбилисида квартирани 300-400 лари [тахминан 110-150 доллар] га топиш мумкин эди, энди буларнинг нархи камида минг. 500 лари турадиган квартира энди 1500-2000 лари [тахминан 550 – 730 доллар] туради. Талабалар буни тўлай олмайди, ахир бу ягона харажат эмас, шунингдек, ўқиш, йўл кира ва озиқ-овқат бор.

“Икки нафар ўқувчимиз ўқишни ташлади, чунки оила ижара ҳақини тўлай олмайди. Бизнинг бюджетимиз билан квартира топа олишимизга ҳам ишончимиз комил эмас. Ҳамма эгалар ҳам учта одамни битта квартирага киритишга рухсат бермайди. Биз сиғишмизми- йўқми – билмаймиз, – дейишади улар.

Риелторларнинг айтишича, дастлаб квартиралар ижараси фақат марказда ошган бўлса, ҳозир чеккаларда ҳам нархлар ошди. Марказда квартирани ижарага олиш Грузия фуқаролари учун аллақачон ҳашаматдир.

“Ўртача даромадли, оддий иш жойида ишлайдиган одамлар марказдаги квартираларини бўшатиб, шаҳар четига кўчиб ўтишди, уй эгалари ижара ҳақини оширди. Лекин ҳозир нархлар шаҳар чеккасида ҳам кўтарилди”, – дейди кўчмас мулк агенти Гиа.

Тбилисида квартира қанча туради?

Квартира олиш учун пул йиғганлар ҳам оғир аҳволга тушиб қолишди. Энди нархларнинг ошиши сабабли кўчмас мулк сотиб олиш номаълум муддатга қолдирилди.

Татя Сесадзенинг Тбилисида кичик хусусий уйи бор эди, уни йил бошида сотган. Унинг режаси шундай эди: у пул йиғиб, озгина пул қўшиб, ёзгача қурилаётган бинодан квартира сотиб олади. Татянинг ўзининг кичик бизнеси бор – онлайн дўкон.

“Ўшандан бери ҳамма нарса шунчалик ўзгардики, мен ҳеч нарса топа олмадим. Мен ҳатто пул йиғишни давом эттира олмайман. Сотиб олишнинг иложи йўқ, нархлар жуда баланд. Квадрат метри минг доллардан кам турадиган уй-жой йўқ. Нима учун одамлар чет элга қочиб кетишларини биласизми? Биринчи сабаб, улар уй сотиб олмоқчи ва уни сотиб ололмаяптилар, даромадлари етарли эмас. Бунинг сабаби бу эрда нархларнинг кўтарилиши ва иш ҳақининг пастлиги. Грузиялик ҳеч қачон ўз маошига уй сотиб ололмасди. Ҳозир бундан ҳам баттар, – дейди Татя.

Кўчмас мулк бозорида нархларнинг ўсиш тенденцияси пандемия бошланганидан бери кузатилмоқда. Бироқ, нархларнинг ошиши савдога тўсқинлик қилмади. Аксинча, талаб ҳам, сотиш даражаси ҳам ошди.

ТБC Capital брокерлик тадқиқот ва инвестиция компаниянинг маълумотларига кўра, кўчмас мулкни сотиб олиш нархи ўтган йилга нисбатан 28 фоизга ошган ва ўсиш тенденцияси давом этмоқда.

Ушбу компания томонидан ўтказилган тадқиқотга кўра, Тбилисида октябрь ойида кўчмас мулкнинг квадрат метри учун ўртача сотиш нархи сентябрь ойига нисбатан 7,2 фоизга, ўтган йилга нисбатан 28 фоизга ўсди ва квадрат метрининг нархи 1037 долларга етди.

Ижарага келсак, унинг нархи Тбилисида октябрь ойида ўтган йилнинг шу даврига нисбатан 120 фоизга ва сентябрь ойига нисбатан 24,9 фоизга ошди ва ҳар квадрат метр учун 11,2 долларни ташкил этди.

Тадқиқот муаллифларининг фикрича, 2022-йил октабр ойида нархларнинг кескин ошишига мигрантларнинг иккинчи тўлқини таъсир кўрсатган.

Октябр ойида мамлакат бўйлаб жами тўрт минг 52 хонадон сотилган, бу ўтган йилнинг шу даврига нисбатан 34 фоизга кўпдир.

ТБC Capital маълумотларига кўра, октябрь ойида сотилишга қўйилган кўчмас мулк пойтахтнинг марказий туманларида – Мтатсминда ва Сабурталода (38-35 фоизга) энг кўп ошган, шунингдек, Надзаладевида 23 фоизга қимматлашган.

Ижара нархига келсак, октябрь ойида квартираларнинг нархи энг кўп (16-18 фоизга) марказда эмас (улар аллақачон жуда қиммат эди), балки шаҳар атрофи – Диди Дигоми, Глдани ва Самгори кўтарилди.

Бозордаги нархларнинг ошиши бир қанча омиллар билан боғлиқ, дейди ТБC Capital брокерлик, тадқиқот ва инвестиция компаниясининг катта илмий ходими Гиорги Нижарадзе:

“Биринчидан, бу қурилиш материаллари нархининг ошиши. Пандемия бошланганидан бери қурилиш таннарх индекси 15-20 фоизга ошди. Иккинчи омил – ларининг долларга нисбатан кучайиши. Охирги олти ой ичида лари 10-15 фоизга қимматлашди ва бизнинг тадқиқотларимизга кўра, валюта курси нархга тахминан 50 фоизга таъсир қилади. Бу шуни англатадики, ларининг мустаҳкамланиши доллардаги нархни оширади, ларининг қадрсизланиши эса доллардаги нархни пасайтиради, мамлакатимизда квартираларнинг нархи долларда кўрсатилган, шунинг учун бу ўз таъсирини кўрсатмоқда».

Миграцияга келсак, Нижарадзе айтганидек, бу босқичда руслар ва беларусларнинг мамлакатга кириши ижара бозорига сезиларли таъсир кўрсатди – юқори талаб ижара нархини қимматлаштирди.

“Бироқ, турар-жой кўчмас мулк билан боғлиқ ҳолда, миграция ҳали тўғридан-тўғри таъсир кўрсатмади, чунки чет элликлар томонидан сотиб олинган квартиралар сонининг улуши ижара улушидан паст”, дейди у.

Мавжуд статистик маълумотларга кўра, бу йил Грузияда 45 мингга яқин хонадон сотилган. Агар Россия фуқаролари 2964 та квартира сотиб олган давлат реэстри маълумотларини оладиган бўлсак, сотишнинг атиги беш фоизи миграция билан бевосита боғлиқ эканлиги маълум бўлади.

Гарчи жорий маълумотларга кўра, мигрантлар камроқ квартира сотиб олиб, кўпроқ ижарага олаётган бўлса-да, бу кўчмас мулк нархига билвосита таъсир кўрсатади, дейди Галт & Таггарт инвестиция банки тадқиқот бўлимининг катта ходими Каха Самкурашвили.

“Юқори талаб ва ижара ҳақининг 75 фоизга ошиши ижарани фойдали қилди. Имконияти бор маҳаллий аҳоли мигрантларга ижарага бериш учун квартира сотиб олади. Одамлар буни ўз даромадларини ошириш учун қулай давр деб ҳисоблашди – улар иккиламчи бозорда аллақачон таъмирланган квартирани сотиб олишлари ва кейин уни россиялик муҳожирларга ижарага беришлари мумкин бўлди. Миграция мулкни янада жозибадор сармоявий активга айлантирди, чунки ижара ҳақи шунчалик кўпайдики, ижарадан кўпроқ даромад олиш мумкин.”

Прогноз

Бозор конъюнктураси бевосита истеъмолчига ҳам, мамлакат иқтисодиётига ҳам таъсир қилмоқда.

Турар-жой кўчмас мулкини сотиб олиш ҳали ҳам Грузияда пулни тежашнинг энг машҳур ва ишончли усули ҳисобланади. Шунга кўра, ушбу бозорда нархларнинг кўтарилиши мулк эгаларининг ижобий умидларини келтириб чиқаради ва уларнинг фаровонлигини оширади.

Ўз навбатида, талабнинг ортиши кўчмас мулк соҳасида харажатларни рағбатлантиради, бу ҳам иқтисодиётга ижобий таъсир кўрсатади.

Кўчмас мулк бозори ҳам мамлакатнинг молиявий барқарорлиги учун муҳим аҳамиятга эга, чунки молия сектори тижорат банклари томонидан тақдим этилади, бу эрда кредитлар кўчмас мулк билан таъминланади.

Кўчмас мулк бўйича мутахассислар бозордаги квартиралар нархининг пасайишини кутмайдилар, дейди Гиорги Нижарадзе.

“Нарх маълум даражада лари курсининг ривожланишига боғлиқ бўлади. Бироқ, бу курс макро параметрлар билан таъминлангани ва ҳаддан ташқари қадрланмагани ёки қадрсизланмаслиги сабабли, валюта курси туфайли келгуси йилда нархларнинг пасайиши кутилмаяпти. Ижара ҳақига келсак, биз уларнинг йил охиригача барқарорлаша бошлашини ва 2023-2024 йилларда пасайишини кутамиз”.

Ижара нархига келсак, у аллақачон мамлакатга кирган руслар ва беларусларнинг миграцияси ва қолиш муддати билан боғлиқ бўлади.

Шу нуқтада, маълум бир таҳлил фақат эгалар ва ижарачилар сўрови орқали ўтказилиши мумкин, унга кўра чет эл фуқаролари квартираларни камида олти ойга, кўпинча камида бир йилга ижарага олишади. Бу уларнинг кейинги 6-12 ой давомида Грузияда қолишни режалаштирганини англатади.