Шаҳарсозликда шаҳар зичлиги ва «қават майдони коэффициенти» ҳақида

Зичлик, ҳоҳ у қурилаётган бинолар зичлиги ёки аҳоли зичлиги бўлсин, шаҳарнинг муҳим таркибий қисмидир. Аҳолининг ўсишига мослаштирилган бош режалар мавжуд бўлмаганлиги туфайли, Ўзбекистоннинг кўплаб шаҳарлари инфратузилма, мактаблар, болалар боғчалари, касалхоналар ва ўт ўчириш деполарига қаттиқ юкланмаларни  бошдан ўтказа бошлади. Шаҳарларнинг ривожланишини башорат қилиш тобора қийинлашиб бормоқда, бунинг натижасида эса зичликнинг тартибсиз ўсиши шаҳар иқтисодиётига ҳам, умуман унинг хавфсизлигига ҳам салбий таъсир кўрсата бошлайди. Урбанист Анвар Муҳамеджанов «қават майдони коэффициенти» деб аталадиган зичликни назорат қилишнинг ташқи бозор механизми ҳақида сўз юритади.

Чет элда FAR (Floor Area Ratio) деб ҳам аталадиган «қават майдони коэффициенти» бино жойлашган участканинг майдони ва бинонинг қават майдони ўртасидаги нисбатни билдиради. Юқорироқ  қават майдони коэффициенти зичроқ қурилиш майдонини назарда тутади. Керакли зичлик коэффициенти муниципалитетлар томонидан белгиланади ва бир аҳоли ҳудудидан бошқасига фарқ қилади.

Қават майдони нисбати қуйидаги формула бўйича аниқланади:

Қават майдони коэффициенти (ҚМК) = Бинонинг умумий майдони / Участканинг умумий майдони

1961 йилда Нью-Йорк шаҳри мисолида ушбу воситани яратишдан мақсад биноларнинг баландлиги ва тўсиқ талабларини созлаш йўли билан уларнинг ўлчамларини назорат қилиш орқали баланд бинолар томонидан ёруғлик ва ҳавони тўсиб қўйишнинг олдини олиш эди. 1961-йилгача қурилган биноларнинг кўпинча қават майдони нисбати жуда юқори бўлган. Мисол учун, Эмпайр-стейт-билдинг, FAR 25 га тенг, бунинг натижасида унинг эгалари ижара орқали кўп пул топишади. Японияда бу коэффициент 1970 йилда қабул қилинган. У, шунингдек, Ҳиндистонда ҳам мавжуд.

Қават майдони коэффициенти одатда маҳаллий ҳукуматлар томонидан шаҳар аҳолиси зичлигини чеклаш ва шаҳар иқтисодий режалаштириш учун ер майдонларини зоналарга бўлиш учун ишлатилади. Шу сабабли, ҚМК нафақат бинонинг зичлигини чеклашга ёрдам беради, балки бинодаги одамлар сонини ҳам чеклайди. Бу, ўз навбатида, транспорт, шаҳар ва ижтимоий инфратузилма учун зарур бўлган юкларни, шунингдек, янги иш ўринлари яратишни олдиндан тахмин қилишга ёрдам беради.

Фараз қилайлик, маълум бир ернинг “ҚМК”си юқоридаги расмдагидек 1 га тенг. Бундан келиб чиқадики, ушбу участкада жойлашган бинонинг барча қаватларининг майдони участка майдонидан ошмаслиги керак. Шунинг учун, агар участканинг майдони 1000 м.2 бўлса, бутун бинонинг умумий майдони 1000 м.2 дан ошмаслиги керак. Архитекторларга рухсат этилган майдондан фойдаланишни участканинг бутун майдони учун бир қаватли бино шаклида ҳам, масалан, икки қаватли ёки ҳатто 4- қаватли бино кўринишида ҳам режалаштиришга рухсат берилади.

Бунинг ёрдамида участкани  зоналаштириш қоидаларига янада мослашувчан ёндашувларга эришиш, кўпроқ очиқ ва яшил майдонларни бўшатиш мумкин. Гаражлар, лифт шафталари ва подвалларнинг майдонлари «қават майдони коэффициенти» ни ҳисоблашда ҳисобга олинмайди.

Ҳаддан ташқари сиғимлилик (масалан, агар эгаси юқорироқ қуришни хоҳласа) мулкдорнинг участкасига ҳам, қўшни биноларга қўшимча босим яратган ҳолда, қўшни участкаларга ҳам салбий таъсир қилади,. Шунинг учун, ушбу концепция учун «хавфсиз юкланиш коэффициенти » деб аталадиган нарса жорий этилади. Унга аҳоли зичлиги, қурилиш, ердан фойдаланиш тартиби каби омиллар таъсир кўрсатади. Ушбу омиллар туфайли «хавфсиз юкланиш коэффициенти » тўғридан-тўғри «қават майдони коэффициенти» га таъсир қилиши мумкин, чунки «хавфсиз юкланиш коэффициенти »  қишлоқ хўжалиги, турар-жой ва саноат объектлари учун фарқ қилади. Маҳаллий ҳокимият органлари «хавфсиз юкланиш коэффициенти»ни яратиш қоидалари ва чегараларини белгилашлари керак.

«Қават майдони коэффициенти» ер нархининг ва натижада шаҳар иқтисодиётининг шаклланишига катта таъсир кўрсатади. «ҚМК» нинг рухсат этилган қиймати қанчалик юқори бўлса, ернинг нархи шунчалик қимматроқ баҳоланади. Ишлаб чиқувчилар ҳар доим катта майдонларни сотиш орқали кўпроқ даромад олиш ва натижада лойиҳа харажатларини камайтириш учун ҚМКни оширишдан манфаатдор. Бошқа томондан, ҚМКнинг паст қиймати шаҳарнинг ўсишига тўсқинлик қилади.

Шунинг учун, бу концепцияда, агар маълум бир ҳудуд учун «ҚМК» қиймати ошса, унда жойлашган барча мулкнинг нархи автоматик равишда ошади, чунки у ерда аҳоли яшаши учун кўпроқ жой мавжуд.

Шундай қилиб, «Қават майдони коэффициенти» нинг ижобий томонлари қуйидагиларни ўз ичига олади:

• Қурилиш майдонига нисбатан участканинг очиқ жойларини яхшироқ назорат қилиш имконияти;
• Шаҳарнинг контурини яратиш учун соддалаштирилган ечим имконияти (масалан, шамол кўтарилишини ҳисобга олган ҳолда, кўп қаватли ва саноат биноларни жойлаштириш);
• Бутун шаҳарнинг мувозанатли ва режалаштирилган ўсиши орқали барқарор ривожланишини назорат қилиш қобилияти.

«ҚМК» нинг салбий томонларига қуйидагилар киради:

• Нархи: бу модель асосан кам даромадли одамлар ер сотиб олиши ва қиммат жойда бино қуриш қийин бўладиган йирик замонавий шаҳарларда қўлланилади.
• Ходимларнинг малакаси: ҚМКни ривожлантириш юқори ихтисослашган ходимларни (масалан, шаҳар иқтисодчилари, шаҳар таҳлилчилари, шаҳар муҳандислари) ёллашни талаб қилади. Бу шуни англатадики, тайёрланмаган амалдорлар шаҳарнинг ушбу иқтисодий моделидан фойдалана олмайди.
• Бу усул кичик бинолар учун мақсадга мувофиқ эмас ва асосан кўп қаватли бинолар ва катта жамоат жойларини жойлаштириш каби бизнеснинг диққатга сазовор жойларини шакллантириш учун ишлатилади.

Бугунги кунда Ўзбекистонда ва бошқа МДҲ мамлакатларида шаҳарнинг баландлиги ва зичлигини тартибга солишга ёрдам берадиган қурилиш нормалари ва қоидалари (ҚНваҚ)лар мавжуд. Бироқ уларнинг аксарияти (масалан, Ўзбекистонда) 16 қаватгача бўлган кўп қаватли уйларга тегишли. 16 қаватдан юқори бўлган ҳар қандай нарса махсус асослаш ва Қурилиш вазирлигининг рухсатини талаб қилади. Шунингдек, маҳаллий шаҳарсозлик стандартларида, гарчи миттитуман учун «уй-жой фондининг тахминий зичлиги» тушунчаси мавжуд бўлса-да, аммо, масалан, маъмурий ёки саноат биноларининг тахминий зичлигини ҳисоблаш учун аҳоли сонининг ўсишига мослаштирилган тушунчалар мавжуд эмас.

Бу долзарб савол, чунки бугунги кунда замонавий йирик шаҳарлар бошқа иқтисодий тузилишга эга ва микрораёнлар билан тугамайди: улар орасида марказий бизнес туманлари (Central Business Districts – CBD), кўнгилочар туманлар, жуда кўп сонли аҳолига миграциясига хизмат кўрсатадиган ва ўзларининг ҳисобланган зичлигига эга «сунъий йўлдош саноат шаҳарлари» киради. Кўп сонли одамлар ҳар куни  у ёққа ва бу ёққа бориб-қайтишади ва оқимни назорат қилиш учун муниципалитетлар «қават майдони коэффициенти» ва мен илгари ёзган «кўп қаватли қурилишга  ҳуқуқлар»ни сотишдан фойдаланадилар.

Ўзбекистон нисбатан яқинда урбанизация йўналишини эгаллаган бўлса-да, аҳоли салбий оқибатларга аллақачон дуч кела бошлаган. Урбанизация, шубҳасиз, шаҳарларнинг иқтисодий ривожланиши учун муҳим ислоҳотдир. Бироқ аҳоли учун салбий оқибатларни юмшатиш учун бир қатор тадбирларни амалга оширишни тақозо этади. Шу муносабат билан шаҳарлар барқарор ва ҳар бир аҳоли манфаатларини ҳисобга олган ҳолда ривожланиши учун бош режаларни ишлаб чиқиш ва шаҳарсозлик стандартларини имкон қадар тезроқ аҳоли ўсишига мослаштирилган ҳолда янгилаш зарур.

Анвар Муҳамеджанов,
Архитектор-урбанист, Осиё Тараққиёт Банкининг стипендиати, Токио Университетининг магистри, халқаро ривожланиш ва минтақавий режалаштириш соҳасининг мутахассиси